정말 주옥 같은 질문중 하나..
와 이런 질문 아무나 못함 -_
근데 그 질문에 삐진부분을 교수님이 캐취해서
잘 설명하고 있음 .. -_ 와 ~
그 스승에 그 제자!! 와
그 제자 = 나? <- 자랑 ...;;;;;
충자님 보여줄려고 ~
헤헿
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10주차 강의 질문 - [3교시]최우선변제 / [2교시]우선변제 / [1교시]대항요건 | Special guest/샤롤
멀라머가 2020. 10. 30. 00:56
http://blog.daum.net/choclub/34360
10주차 강의 질문 - [3교시]최우선변제 / [2교시]우선변제 / [1교시]대항요건
2019-10-29 [10주차] [1교시] 주택임대차보호법의 입법목적과 연혁 등.hwp
0.05MB
2019-10-29 [10주차] [2교시] 주택임대차의 존속기간 등.hwp
0.04MB
2019-10-29 [10주차] [3교시] 보증금 반환의 확보 등.hwp
0.04MB
20201030.txt
0.00MB
10주차 강의 질문 - [3교시]최우선변제 / [2교시]우선변제 / [1교시]대항요건
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질문
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10주차 강의
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1.주택임대차보호법
[1교시] 주택임차권의 대항력 등
[2교시] 보증금 반환의 확보 (우선변제권)
[3교시] 보증금 반환의 확보 (최우선변제권)
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[3교시] - 362 페이지
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ㅇ.최우선변제? "소액임차인" 보호를 위해 "최우선 변제권" 생긴거
1)대항요건 (주택의 인도(이사) + 주민등록)만 있어도 되는거
2)"임대차계약증서"상의 "확정일자"는 없어도 됨
-> 하지만.... 확정일자까지 받아두면 "우선변제"의 나머지 돈을 변제 받기 수월해서?
질문: 소액임차인의 기준이 뭔가요?
질문: 그럼 소액임차인의 기준에 해당안되면
최우선변제는 못받고? 우선변제만 되나요?
질문 : 소액임차인의 기준인 최우선변제권이 되면
대항요건만 있어도 되지만
확정일자는 "선택적"으로 넣을수 있는거네요?
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[2교시] - 354 페이지
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ㅇ.우선변제권
주택임대차
1) (주택의 인도 + 주민등록)"대항요건"
2) "임대차계약증서"상의 "확정일자"
(동 주민센터에서만 받는건 아니다)
질문: 이사한곳 주민등록이전할때 임대차계약증서도 같이 받는게 좋지않나요?
질문 : 대항요건과 + 확정일자 = 둘다 있어야 "우선변제권"이 되나요?
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[1교시] - 345 페이지
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ㅇ.대항력
1) (주택의 인도 + 주민등록)"대항요건"
선순위권리자의 권리실행에는 대항 할 수 없으며
보증금 중 일정액의 우선보호를 받는 데 그치게 된다.
질문: 임대인의 집에 임대차 할때
"등기부"상에 (예를들어: 가처분/가압류/선순위권리자가 없는거)
깨끗한 상태의 집에 돈 받을 권리인 선순위권리자로 들어가야 우선순위로 대항요건이 발생하고
우선보호되면서 보증금 중 일정액 받을수 있는건가요?
질문: 예를들어 임대인 집에 1억원 전세로 들어갔는데
최우선변제는 얼마받고 / 우선변제는 얼마받고 / 대항력만 있으면 얼마받고
얼마 받는거 정해져 있나요?
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질문에 대해 답변 드리겠습니다.
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첫 번째로 ‘[3교시] - 362 페이지’ 관련 답변입니다.
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- 소액임차인의 기준에 대해 답변드리겠습니다.
교안 제10주차 제3교시에 최우선변제권이 성립되는 ‘요건’이 나옵니다.
이 요건을 충족해야만 소액임차인이 됩니다.
(예컨대) 그곳에 나오는 표를 보시면
최초 근저당권 설정일이 2016. 3. 31. 이후라면,
서울의 경우, 임차보증금이 1억원 이하일 때
3400만원까지 최우선변제 받을 수 있습니다.
소액임차인으로 인정되지 아니할 경우, 최우선변제는 받지 못합니다.
그리고 최우선변제는 받지 못하였을 경우라도
‘우선변제의 요건을 갖추었을 때’는 우선변제 받을 수 있습니다
(위의 예에서 임차보증금이 2억원이라고 가정하면
이 임차보증금이 선순위일 때는 전액 우선변제 받습니다.
그러나 선순위 저당권이 있다면,
매각가격에서 그 저당권의 피담보채권액을 공제한 후
잔액이 있어야만 우선변제 받을 수 있습니다).
최우선변제권의 성립요건으로서 확정일자는 반드시 갖추어야 하는 것은 아니지만
실무에서는 보통의 경우 확정일자를 받아 두고 있습니다.
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두 번째로 ‘[2교시] - 354 페이지’ 관련 답변입니다.
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- 이사한 곳 주민등록 이전할 때 임대차계약서에 확정일자도 같이 받는 게 좋습니다.
그리고 통상 실무에서도 그렇게 처리하고 있습니다.
그러나 (엄격히 말한다면) 임대차계약을 체결하였다면 주민등록 이전 ‘전(前)’에 받아도 상관은 없습니다.
- 우선변제권은 대항요건 + 확정일자, 둘 다 있어야 완전하게 성립합니다.
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세 번째로 ‘[1교시] - 345 페이지’ 관련 답변입니다.
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- 임대인의 집에 임대차 할 때 등기부 상에
(예를 들어: 가처분/가압류/선순위권리자가 없는 경우),
즉 깨끗한 상태의 집 소유자와 임대차계약을 체결하고
대항요건과 확정일자를 받았을 경우에는
선순위로 우선변제 받을 수 있습니다
(따라서 우리는 이런 집에 전세 들어가기를 권하게 됩니다).
- 예를 들어 임대인 집에 1억 원 전세로 들어갔을 경우
(최초 근저당권 설정일자는 2016. 3. 31. 이후이고
임차인은 1인, 주택은 1억 원 이상에 매각되었다고 가정)를
상정해서 풀어보겠습니다.
* 이때 최우선변제 받는 금액은 3400만원이 될 것입니다.
* 선순위 담보권자가 없을 경우,
우선변제권을 확보한 임차인은 잔액 6600만원 우선변제 받게 될 것입니다.
그런데 만약 선순위 저당권자가 있다면
이 저당권의 피담보채권액 만큼 공제한 후
잔액을 우선변제 받게 될 것이고,
매각금액에서 선순위 피담보채권액을 공제한 후
잔액이 없다면 우선변제권을 확보하였다 하더라도
한 푼도 변제 받지 못하게 됩니다
(따라서 등기부를 확인해서 이처럼 선순위 저당권이 있을 경우,
집 매각가격에서 선순위 저당권의 피담보채권액을 공제한 후
잔액이 있어 임차보증금을 확보할 수 있을 때 전세 들어가야 할 것입니다).
* (확정일자는 없고) 대항력만 갖추었다면 우선변제권이 인정되지 않아 -
즉, 물권과 같은 효력이 인정되지 않아 - 일반채권으로만 배당받게 될 것입니다.
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