아래 내용은 예전 생각들이라서
뭔가 내용이좀 별로에요 ...
그냥 재미로 보세요..
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가르치는거도 엉터리였고..
학원강의 별로임 --;
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전세/임대차/주택임대차 사기안당하게 정리.... 기타주의점 조언 사기 전입신고 저당권 대항력 권리변동 우선면제권 근저당 물권 채권 용익물권 주 | 예전 포스팅/2019 개인 포스팅
멀라머가 2019. 1. 18. 04:37
http://blog.daum.net/choclub/13710
쓸데없는 얘기까지 넣은걸수도 있지만
필요한 부분들이라서 ...
전세/임대차/주택임대차에 관련된 내용은 다 넣은거 같네요 ...
(그나마 사기 안당할려면 이정도는 다 알고 있어야해요 ..)
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학원 강의 불만
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에듀윌 뭐갔네 진짜.. 고객센터도 그렇고
전에는 홈페이지 질문하는데 글자가 다 붙어서 나오게 홈페이지 만들어서 짱나던데;;
지금은 질문 글쓴 게시물 확인누르니 자기들 점검란 때매 다지워지고 ;;;;
학원은 어쩔수 없이 학원인가 보네영...
뭐 아는거도 솔직히 없던데;;
그냥 회원 유치에만 열올리고 딱 유효기간 1년 지나니..
성의도 없어지고 고객센터에 학습 이런저런 질문해도 제대로 받지도 않고
자기들이 룰을 정해서 떠넘기기 바쁘고....
아무리 저거도 노하우나 누적된 질문받는거 짜증나서 그렇다지만
수업 내용 진행 상황에서만 받는다 이러고 어느 장단에 맞추란 거야?
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이제 궁금했던게 모두 풀렸어요 ...
강의 내용이 잘못된 부분이 있었는데... 주택인도와 전입신고를 하면 무조건 대항력은 다음날 생기는거에요 .....
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학습했는게 이해도 안되고 하다가
우연히 뉴스보니 전세 관련 얘기가 나오더라구요?
그래서 주제?를 가지고 적어도면 학습한걸 알려나?
얼마나 알고 있나 싶어서.... 전세 관련 강의 배운걸 따로 써봤는데
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뉴스 링크
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[못참겠다] 전입신고 날 근저당 건 집주인…“보증금 1억이 전 재산인데 눈물만 납니다” / KBS뉴스(News)
https://youtu.be/_oCC5omof04
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아래 내용은 부동산중개 일부분인 "전세" "임대차""주택임대차보호법 적어본거
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저는 전세/임대차 살아본적이 없어서 하나도 모르는 상태인데
정말 막 아무거나 쓰다보니 강의 들은게 연결되는 느낌으로 써지네요?
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강의 내용이 잘못된건지? 잘못적은지? 모르고 질문을 했던 부분 설명
알고보니 틀린부분과 맞는 부분을 설명준거네요?
무조건 뭘하던간에 대항력은 다음날에 생기는거네?
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뉴스보다 알게된건데 예전 강의 뭔가 이상해서 질문.....
제가 잘못적은건지 분명 강의 내용을 적어둔건데.....모르겠다 ㅠㅠ 뭐가 문제인지...
한가지 내용에 여러가지 질문이 생겨버림..
[2018] 1차 민법 및 민사특별법 기초이론 (심정욱 전임교수)
4강 오리엔테이션 (4) (11/06)
1. 주택인도가 빠르고 주민등록(전입신고)가 느린경우 대항력이 같은날 생기는건가요?
그 당시 강의를보면 다음날이 아닌 같은날로 보았거든요..
2. 1번 질문이 맞다면 "주택인도" 금요일 하고 바로 주인이 바뀌면서 "주택인도"가 리셋되는건가?
주민신고는 월요일해버리면 대항력이 그날 안생기나요?
(주택을 인도받은날 집주인이 바뀐경우?)
3.(대항요건)
주택인도 + 주민등록(전입신고?) 확정일자 대항력 우선변제권
5.1 5.1 5.2 5.2 <-- 주택인도 + 주민번호 + 확정일자 같은날
(정답은 다음날인 5월3일 대항력 생김?)
대항력은 항상 주택의 인도와 주민등록이 다 갖춰진 다음 날에 생깁니다
하지만 확정일자(법원/시청 도장받는거)도 빼먹으면 안됨
우선변제권이나 최우선변제권 때문에...
5.6 5.1 5.7 5.7 <-- 주택인도가 느리고 주민번호가 빠른 +
(정답은 다음날인 5월8일 대항력 생김?)
대항력은 항상 주택의 인도와 주민등록이 다 갖춰진 다음 날에 생깁니다
하지만 확정일자(법원/시청 도장받는거)도 빼먹으면 안됨
우선변제권이나 최우선변제권 때문에...
5.1 5.6 5.2 5.6 (이 부분틀린거) <-- 주택인도 5.1일 하고 주민등록 나중에 한경우
(정답은 다음날인 5월7일 대항력 생김)
대항력은 항상 주택의 인도와 주민등록이 다 갖춰진 다음 날에 생깁니다
하지만 확정일자(법원/시청 도장받는거)도 빼먹으면 안됨
우선변제권이나 최우선변제권 때문에...
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왜 강의에서는 대항력이 같은날 되듯이 설명 한걸까요?
아니면 일부로 다른의도로 설명한건지? 모르겠네요 ..
그래서 이전에 적은 아래 글들이 죄다 엉망이 되어버렸었네요
대항력 생기면 다음날 0시 입니다....(새벽 12시 말하는거..)
3.(대항요건) 강의에서 잘못 가르치거나 제가 잘못적었꺼나
이니면 무슨 의도가 있어서 설명하다가 오해되어버린 경우 아닐까 싶네여 ;
무조건 주택인도 + 주민등록 = 대항력은 다음날 생기다가 정답..;
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4. 3번 조건을 보면..... 확정일자는 주민등록(전입신고) 하면서 계약서에 도장찍는거 아니였나요...?
주소 옮기지않고 도장받으러 간건지? 아니면 법원에서 확정일자 받으러 간건가요?
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답변
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1. 주택인도가 빠르고 주민등록(전입신고)가 느린경우 대항력이 같은날 생기는건가요?
주민등록을 한 다음 날에 대항력이 생김
대항력은 항상 주택의 인도와 주민등록이 다 갖춰진 다음 날에 생깁니다.
4. 3번 질문을 보면..... 확정일자는 전입신고 하면서 계약서에 도장찍는거 아니였나?
주소(전입신고) 옮기지 않고 도장받으러 간거? 아니면 법원 확정일자 받으러 간거?
확정일자는 법원 또는 주민센터 등에서 받습니다.
그런데 주민등록을 하기 전에 먼저 확정일자는 받는 것도 가능은 합니다.
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다음 질문은 다른 교수님한테 문의해봄..
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[2018] 2차 중개사법령 및 실무 기본이론 (임선정 전임교수)
30강 4.주택임대차 보호법 (1) 상가건물 임대차 보호법 (02/27)
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5. 우선변제권 ?
확정일자? -> 즉시 -> 후순위보다 우선? <- 이게 확정일자만 받으면 -> 우선변제권이 생기고
(확정일자는 본인이하는 건지 중개사도 해주는건지? 동사무소나 구청? 법원에서 받는거죠?)
6. 최우선변제권?
주택인도 + 주민등록(전입신고) -> 다음날 -> 선순위보다 우선?
<- 이건 주택인도 + 주민등록(전입신고) 다음날 대항력이 생기니 "최우선 변제"가 되는건가요?
ㅡㅡ
답변
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5.우선변제권?
주민등록(전입신고) 안해도 법원/군청/동사무소/구청 등등 가서 서류에 도장찍고
" 확정일자'만 받으면 = 우선 변제권이 생기는거 ....
6.최우선 변제권?
주택인도 받고 -> 주민등록(전입신고)까지 하면 -> 다음날 -> 대항력 -> 확정일자 -> 최우선 변제 된다는 얘기..
(정상적 순서로 하면 다음날 대항력이 생겨서 = 최우선 변제 )
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이런저런 생각들
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ps 시험치고 한 3주정도 쉬니까 질리는 느낌이 덜들더라구요...
ps 학원수업 내용이 중간 중간 들어가 있는 이유는..
학원수업만으로는 정확히 무슨얘기인지 모르겠더라구요?
실무 경험이 없다보니 그런거도 있고 제가 전세 계약이나 임대차 계약을 해본적이 없어서...
파악하기 힘들었던거 같아요
예를들어 술많이 마셔서 필름 끊기듯... 중간 중간 뭔가 빠진 기분이 들었거든요 ...
아니면 퍼즐 조각이 부족해서 맞춰지지 않는다라고 해야되나?
단어나 용어 어려움도 그렇고.. 내가 왜 이걸 배우고 있는걸까?
뭘 배우고 있는거지? 이해가 안되더라구요?
암기나 응용해서 왜 이러는데 전혀 안외워지고 연상법도 안통하고.
ps 머리속은 아무생각없는데 일단 적어보자? 하니까.... 적다보니 부동산의 주택임대차? 부분 배운 스토리까지 연결되네요?
최대한 안빼고 필요한 부분 적어봤어요.. 공부한게 맞는지 확인할수 있는 방법은
공부를 가르쳐주는 교수님이 봐보면 알꺼 같지만.. 내용이 너무 길어서 고객센터에 문의 해봐야할려나....
ps 단어도 너무 어렵고 따라 읽는것조차 힘들고
특히 이전에 강의 써둔거 보니 단어 틀린거도 많더라구요.... ....
ps 실무랑 시험은 어느정도 다르다는건 알고....
시험을 치는거면 강의에 맞게만 하면 된다는거도 알고 있습니다.
ps 글로 적어보니 제가 기본적 단어 의미도 몰랐지만 정확히 이해도 못하고 있었네요 ...
정말 한참걸릴듯...
ps 보다보면 계속 질리는 느낌도 나네요 .강의 절대 밀리면 안된다는걸 실감
질리는 이유는 너무 어렵고 강의 볼려면 이제는 두렵기까지 하네요 ...
정신집중을 많이 해야하다보니 그런건지...
첨에는 뭣도모르고 막 봤는데... 작년 기초 기본 심화 내용 듣고 문제자체를 못읽는거보니..
일반 자격증 시험과 다르고 어렵구나 체감하게 되네요 ..
관심은 분명 있고 자격증 따고 싶어 라고 생각하지만...
이상하게 어려워서 그런지 계속 하기 싫어지고 질려버리는 생각만 들더라구요
(조절해서 봐야할듯...)
ps 이번 2019년 강의는 교수님들이 초반엔 쉽게 가고 후반에 내용을 전개하실꺼 같아보이네요
전에 얘기하시던데... 초반에 쉽게가고 후반에 어렵게 가면 힘들진 않을까 걱정도되고..
ps 예전 강의는 후반에 강의가 몰려서 늦는감이 있었고.. 요즘은 앞당겨서 서서히 알려주실려는게 보이고
다른법은 대충 한바퀴돈거 알겠는데 다 어렵지만 그중에 민법은 뭘 전달할려는지 아직도 파악못하고 있네요...
세법도 마찮가지 전혀 파악도 못하겠네요
ps 저도 한번 하면 끝까지 가는 스타일이라서...
강의나 시험을 중도에 포기하거나 발빼기도 어정쩡하긴 한듯
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뉴스 내용 간단 요약
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0.뉴스 내용은 일부분 빠져있어요.. 뭔가 미묘하게 ????
SBS뉴스가 공정성 없는건 아실테니......
뉴스보면 전주인은 전세권자(임차인)한테 돈받고 집 팔아버린거고 ....
(여기서 만약에 전주인이 근저당 잡으면? 전세권자는 보증금 제대로 못받게 되는 구조? )
이후 바뀐 집주인은 전세권자가 대항력이 없는걸 알고 잽싸게 저당잡은거..
1.전세인지? 임대차인지 이사가게됨 (그런데 대부분 전세 안해줘서 임대차로 들어감?)
2. 금요일날 이사(주택인도)는 했지만.. 전입신고는 월요일날 해버림...
3.하지만 전세자는 주택받은 후 바로 집주인이 바뀌면서 (등기부를 하루종일 계속 확인할수도 없죠)
월요일날 집주인이 근저당 걸어버림...(은행에 대출로 돈빌리니 은행이 우선 1순위 되버림)
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(이 부분이 문제인듯??)
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질문
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주택인도"하자 마자 주인이 바뀌면 "주택인도"가 리셋되나요????
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답변
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아니요.. 집주인이 바뀌어도.. 주택인도는 유효하고 ..
무조건 전세자는 주택인도 + 주민신고 -> 다음날 -> 대항력 생김)
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4.월요일 전세로 들어올 사람도 전입신고 했으나 대항력 안생김..
(다음날 오전 0시니.. 화요일 새벽 12시 되야 한다는말)
5.문제는 "근저당" 잡는건 바로 "효력발생" ......
6.억울해서 "엉엉"함 법이 이상해서.... 생돈 날리는 매카니즘?
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전세 vs 임대차
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주인이 전세권설정(물권) 안해줌 -> 그럼 임대차(채권) 하는거 ->
-> 그런데 임대차하는 임차인을 보호 못해줌. 물권이 우선하니 ->
임차인 보호할려고 "주택 임대차 보호법"이 생긴거 -> 주택임대차는 채권만가능
-> 무조건 건물에서 2년 살수 있음
(단! 그 달마다 내야될 돈은 제때 내야됨 중개사법 보면 자세히 나와있음 3번인가???
밀리면 안되는걸로 아는데 ...기억이 잘..)
1.게약시 등기부 등록 확인
2.계약금 -> 중도금 -> 잔금
(보증보험이란게 있어요 에스크로 제도? 일단 패스)
3.그 소유자 명의로 입금
4.단 계약금 취소시 2배를 물어줘야하니 신중하게 하세요.. (이거도 이상하네 2배나??)
5.중도금부터는 취소 안되죠? (여기도 민법에 보니 2중매매 해서 돈들고 티는넘들 있다네요...사기..)
6.어째든 잔금 줄때도 등기부 확인해서 다른 권리가 있는지 확인해야되요 (이런식으로 사기침...)
예를들어.. 계약당시 저당권 1억인데 나중에 잔금줄때 보니 저당권 2억으로 늘어나 있는 상황?
계약당시 저당권자 1순위 ... 그 다음 잔금주기전 저당권자 2순위...
그 다음 임차인의 보증금 3순위가 되니... 개판이 되는거죠..
보증금 못받는 상황이 온다는 얘기..
7.그러니 잔금치루고 나면 동사무소 가서 전입신고와 임대차계약서에 확정일자 받아두란 얘기..(최우선 변제권)
(여기 관련된 내용도 중개사법인가 ? 어디서 배웠는데 내용도 많고... 중요하지만 기억도 안나)
8.나머지 부분은 잘모르겠네요.. 모르면 거의 사기당한다고 보시면되요 ㅠㅠ
전문가들도 가끔 놓치는 경우도 많구요..
9.듣기론(펭귄님?말로는) 한번 계약할때도 오후 4시 쯤에 하라는 얘기가 있을정도로 사람 등처먹는 일이 많다네요 ....
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[사기] [못참겠다] 전입신고 날 근저당 건 집주인…
“보증금 1억이 전 재산인데 눈물만 납니다” / KBS뉴스(News)
https://youtu.be/_oCC5omof04
민하틔1일 전
입주한날로부터 일주일이나 한달정도 근저당 못잡게 해야 하는거아녀요...?
Paul Simom6시간 전
개인의 재산권을 함부로 침해하는 건 그냥 내 꼴리는대로 할수 있는게 아닙니다.
애초에 저건 고의성이 충분히 유추되서 사기죄로 잡아야지 근저당을 못잡게한다고 해결됩니까
go rilla5시간 전(수정됨)
그래서 즉시 효력이 발생되게 하려고 법을 개정했는데 자한당이 또오... 막았습니다
발로그5시간 전
맞는 말이에요. 계약일 전후로 확인해야 힌다는게 이런 말이었구나...
AdamH4시간 전
은행 입장에선 집 담보 잡고 대출 내주고 이자 놀음하니 상관없다는 입장...
주인이 파토 나도 은행이 1순위니까
Sangheun Lee2일 전
은행돈은 못떼먹게 하고 서민들 등쳐먹은건 불기소하겠다는 이야기.
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뉴스 내용 보면 일부분만 되어있고 먼가 빠져있긴해요 ...
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ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
원인이 뭔지 아세요?
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법이 이상하긴 하네요... 사기꾼을 도와주는거 같아요..
ps 법이라 얘기했지만 법이 바뀌기보단 법령이 대부분 바뀌긴하더라구요?..
그냥 통틀어 법으로 얘기한거...
법 순서는....
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[2018] 2차 부동산공법 기초이론_ (이장춘 전임교수)
1강 국토계획법의 개요 1 (11/06)
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헌법 ㅡ 국민 (헌법 - 나라를 움직이는 기준)
ㅡ 법률 ("여러가지 법이 존재하는걸 몰라서 사기당한거...")
↓
건축법 / 승강기 ->승강기법
법률읜 헌법에 근거한거
형법.민법.건축법.....(법은 동등하다)
법령ㅡ
대통령령 (시행령)
↓
부 영 (시행규칙)
↓
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
조례 ㅡ (시행예칙)
규칙 ㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
공부랑 관련없는 개인적 생각/의견 적어봄....
국토부는 일반인들이 부동산 쉽게 접근할수 있게 용어나 단어잘못된걸 수정 해야된다고 봐요?
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
일본식이나 한자식 용어나 단어를 쉽게 풀이해서 고쳐야한다봐요
그리고 외국식 재건축이나 이런게 마냥 좋은건 아닌거 같네요..
우리나라는 우리나라만의 방식이 있는데..
굳이 서양식을 너무 따라하는건 부작용과 땅 덩이 작은 나라에서는 안좋은거 같아요 ....
그리고 모든 법들 중에 .... 건축법도 엉망이였어요... 너무 아끼고 돈 띠먹을려고
죄다 부실공사나 엉터리 방음에... ..
소음문제 때문에 다른 법에보면 상가 스피커 틀어주는거나 데시벨 측정을 엉터리로 거리제한 하는거도;;;;;
도시에서도 소음이 최대한 안나야 사람이 정신적으로 맑고 좋던데..
아님녀 생각보다 정신없고 정신병이 올 정도겠더라구요..
그래서 사람들이 조용한곳을 찾는거도 그런 휴식이 필요한거 아닐까하는 생각에...뭔소리래...
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본래 얘기로 돌아와서
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저 상황은 일반인이 알수가 없을꺼 같아요
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
그래서 중개사나 집주인이 알려줘야하는데
중개사도 저부분을 알려줘야하죠?
집주인은 알려줄 의무는 없던거 같더라구요?
검사가 불기소한건 어이가 없네요...
ps 혹시 공인중개사는 실수하면 큰돈을 물어줘야하는데 이럴때 대비해서
공인중개사도 보험이 있어요 ... 이거도 얘기할려면 너무 긴데...
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아래 내용은 일부분.... 훨씬 많아요
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[2018] 2차 중개사법령 및 실무 기초이론 (임선정 전임교수)
17강 중개실무 1장 종설, 2장 중개의뢰 및 접수처리, 3장 중개대상물 조사
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갑자기 "평온공연"? 이란 건 왜 꺼낸거냐면 ...
중개사가 분쟁이 안생길려면 이것저것 알려주야 한다는 의미..
퍙온공연 - 남의 땅을 20년동안 점유하거나 농사짓고 살다 본인 땅이 될수있는 권리를 받는거!
하지만 그 중간에 주인이 바뀌거나 주인이 땅을 활성화하면 다시 리셋됨..
그리고 평온공연할려면 증거가 있어야해서 쉽진 않음 (중개사법에 배우는데
너무 내용이 길어지니 여기까지)
어째든..
혹시 개인이 땅구매시 평온공연된 무덤같은게 있는지 확인하라하네요..(안그럼 분쟁이 생겨서)
그리고 계약할때 분묘기지권 안되게 계약서에 써두라는거.. (무덤같은거)
설명안하면 공인중개사도 골치아프니 설명 해야되고 가서 확인도 해보고 알아둬야한다...
(분쟁거리가 많고... 시험뿐 아니라 나중에 실무하면서도 알고 있어야 한다네요)
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[2018] 2차 중개사법령 및 실무 기본이론 (임선정 전임교수)
14강 2. 의무 (01/23)
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1 중개대상물의 종류.소재지 .지번.지목.면적.용도.구조 및 건축연도 등
중개대상물에 관한 기본적인 사항
2.소유권.전세권.저당권.지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항
3.거래예정금액.중개보수및 실비의 금액과 그 산출내역
4.토지이용계획,공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항
5.수도.전기,가스.소방,열공급,승강기 및 매수 등 시설물의 상태
6.벽면 및 도배의 상태
7.일조,소음,진동 등 환경조건
8.도로 및 대중교통수단과의연계성, 시장.학교와의 근접성 등 입지조건
9.중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
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[2018] 2차 중개사법령 및 실무 기본이론 (임선정 전임교수)
17강 8장 업무보증, 반환채무이행보장 (01/30)
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책 290p (232p)
법 제30조 [손해배상책임의 보장]
1항 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여
거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
2항 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써
거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
3항 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상
책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는
제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다
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[2018] 2차 중개사법령 및 실무 기초이론 (임선정 전임교수)
12강 8강 업무보증, 반환채무보장 (11/28)
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2.예치제도
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개공이는 거래안전보장하기 위해서 필요하다고 인정한다.
계약의 이행이 완료될때까지 계약금/중도금/잔금을 개공이
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개공이 명의로 금융기관 공제사업 신탁업자 (하지만 개업공인중개사도 거액의 돈을 가지고 도망 경우가 있다네요?)
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권고할수있다.(권고:최대한으로 구속력이 없다)
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아래 예시는 이중매매로 인한 사기 ... 개업공인중개사(개공이)는 잘못 없는데... 억울?!
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예시)
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"A가' 이중매매
"A는' "갑"친구한테 9천만원에 팔고 A는(등기)
"B는" "갑"한테 5천만원에 주고 못받음 B는(채권)
<- 1000 + 4000
ex) A ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ B
건물 ↑ 는 개공이에게 의뢰 ..
1억 c개공 ↓
↓(9천) ↓ 채권
갑(친구) 매매계약서
(등기) ㅡㅡㅡㅡㅡ
물권 ㅣ ㅣ
ㅣ ㅣ
ㅣ ㅣ
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"B"의 매매계약서
계약서 5월 1일 1000만
중도금 6월 1일 4000만
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등기는 = 물권
중도금은 = 채권인 관계
결국 물권이 이긴다..
"갑"이 (유효)
"b"는 "갑"에게 대항할수 없다
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결국 B는 c개공이와 싸우게 된다
개공이 잘못은 없는데
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이런 사기를 막기위해서 결국 에스트로 제도가 필요
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(1)예치명의자 - 개공
↓
(2)예치기관 - 금융기관
(은행)
개공이 명의 -> 은행 -> b의 계약금 중도금을 (개공이가 맡아놓고)
-> b가 마지막에 잔금 5000만 건낼때 개공이가 맡아둔 4000을 같이주면된다
-> 바로 등기 가지고 오면 막을수 있다.
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하지만 실무에서는 아파트 소문나고 사기꾼이라고 되려 이상하게 본다;
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(하지만 개업공인중개사도 거액의 돈을 가지고 도망 경우가 있다네요?)
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그래서 B한테 얘기를 해줄수는 있다 (권고할수 있다)
권고 란? 강제성이 없고 말로만 하는거... ( 해도 되고 안해도 되는거)
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이것저것 싫으면 한방에 돈을 다가져와서 한번에 처리하는게 제일좋다
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지급보증 - (시험용인듯 - 현실성이 없는 이유는.... 중개인이 고삐(소개 댓가 = 돈)받는게 얼마 안되어서 현실성이 부족)
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3.계약금 등에 관리인출 - (개업 공인중개사한테 맡길경우? )
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★
2. 개공이는 계약금 등을 (누구명의로? 자기명의) 금융기관 등 맡겼을경우
자기소유의 예치금과 분리하여 관리될수 있도록 하여야함.
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(할수있다 = 맘대로)
(하여야함 = 분리 관리)
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예치된 계약금등 5천만원은 당사자의 동의없이 인출하면 아니된다.
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등기 란?
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자기것이란걸 공시하는거에요
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공시 란?
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말그대로 사람들이 알수있게 알리는거
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확정일자란?
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주택 임대차 계약서에 주민센터나 법원에서 날짜를 확인하는 도장을 찍어주는데
이 도장이 찍힌 날짜를 말합니다.
확정일자를 찍음으로 인해서 보증금을 돌려받을 수 있는 효력을 갖게 됩니다.
그러니 자기가 우선시하는지 등기보거나 볼줄 모르면 전문가한테 물어보란 얘기..
[출처] 확정일자|작성자 부동산여행자
http://realtyjjang.co.kr/221417762187
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대항력이란?
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민법의 규정에 따른 임차권은 채권이라서 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되면
새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
이렇듯 경제적 약자인 임차인은 일정한 요건을 갖추면 대항력을 가진 것으로 인정함으로써
권리를 보호받을 수 있습니다.
그러나 임차주택이 경매로 매각될 경우,
선순위라면 문제될 것이 없지만 후순위라면 대항 요건을 구비하고도 낙찰자에게 대항할 수 없으므로
보증금을 돌려받지 못하고 주택을 낙찰자에게 인도해야 합니다.
따라서 임차인을 제대로 보호하기 위해서는 대항력과는 별도로 경매 절차에서 배당받을 수 있는
권리를 인정해 줄 필요가 있습니다.
그래서 마련된 규정이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 확정일자에 관한 규정입니다.
[출처] 임차인이라면 꼭 알아야 할 우선변제권과 대항력 : 전월세보증금 잘 지키는 법|작성자 스마트북스
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부동산 중개인도 과실 있는거죠?
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집주인이 권리변동에 관한 얘기 하지 않는건 의무가 아니라서 ...
세입자한테 그럴말할 이유는 없더라구요?
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권리변동이 뭐냐면 - 취득하고 -> 변경되고 -> 소멸되는 순서
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인터넷으로도 자기주소 이전 가능하다 써있었지만
저는 민법 하나도 모르겠어요 아직도 하나도 모르겠어요 정말..
전체적 그림 설명 같은게 있거나 트리구조 같은게 있으면 모를까... 정말 모르겠다!
그러니 시험점수가 매번 20점대지....
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우선변제권 란? - 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로
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주택임대차 린? -> 임대차(채권) 하고 있는 임차인을 보호하는건데..... "채권"일때만 보호... 아참 "2년간" 보호되요!!!!
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(집빌리는거 2년간 보호? - 이거도 중개사법 교수님이 얘기해주는데 내용이 길어서 안적을께요)
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[2018] 1차 민법 및 민사특별법 기초이론 (심정욱 전임교수)
4강 오리엔테이션 (4) (11/06)
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2017년 11월 4쨰주 기초강의 당시...
민법 교수님이 얘기하는 대항력? 강의 들어보면
교수님은 뭔가 알려줄려 하는데 강의에선 혼란이 오더라구요.....
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대항력 / 우선변제권
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- 질문 -
임대차 계약서에 5월1일 확정날짜 받았는데..... 언제 "우선변제권"이 생기냐?
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답은 : 주택인도와 주민등록(전입신고)나 확정일자나 이런거 알수있는건 다 알아야됨...
그래야 아래 3가지 조건중에 알수 있는거....
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주택인도 란? 그러니까 잔금 다 치루고 주인한테서 집열쇠까지 받은거
주민등록 란? 시 군 읍 면 단위 구청 이런데가서 "전입신고" 한거 ..
전입신고 란? 주소 옮기는거에요.......
확정일자 란? 주택 임대차 계약서에 주민센터나 법원에서 날짜를 확인하는 도장을 찍어주는데
이 도장이 찍힌 날짜를 말합니다.
대항력 이란? 경제적 약자인 임차인은 일정한 요건을 갖추면 대항력을 가진 것으로 인정함으로써 권리를 보호
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예를들어
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1.주+주 확정 일자 같은날
2.확정일자가 주+주 일정보다 빠른경우
3.주+주 같고 한참뒤에 확정일자 받은경우
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(대항요건)
주택인도 + 주민등록(전입신고) 확정일자 대항력 우선변제권
1번 조건 5.1 5.1 5.1 5.2
2번 조건 5.2 5.1 5.2 5.3
3번 조건 5.1 5.3 5.3 5.4
강의 내용이 잘못되어 있어서 이 부분은 뺏어요 ..
주택인도 + 주민등록 -> 다음날(새벽12시) -> 대항력 ..생겨요 = 최고우선변제권?
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전입신고는 -> 다음날 -> 새벽 12시부터 효력이 생기는거고
근저당 설정은 -> 효력이 바로 발생
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근저당이 뭐냐면?
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집주인이 자기집을 걸고 은행이나 금융기관에 돈빌리는거네요.. 채권이라하죠?
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그럼 여기서 물권이 뭐고 채권이 뭔지 알아야 하는데...
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물권 - 사람이 물건한테 권리주장
채권 - 사람이 사람 1명한테 권리주장?
(채권은 정부, 공공단체와 주식회사 등이 일반인으로부터
비교적 거액의 자금을 일시에 조달하기 위하여 발행하는 차용증서이며)
물권 vs 채권 = 물권이 채권보다 우선시되요
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근저당 = 채권
전세권 = 물권
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임대인 = 집주인 (물권)
임대차 = 물건 빌려쓰는거 (채권)
임차인 = 물건 빌려쓰는 사람 (채권)
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전세권 설정자(집주인은) 전세권 설정을 안해주죠?
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제186조(부동산 물권 변동의 효력)
부동산에 관한 법률 행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
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(1.법에는 여러가지 법이 존재해요...... 민법/중개사법/세법 등등)
(2.민법: 등기하면 효력이 생김)
(3.중개사법:특별법이 있는데 다른 민법이나 세법이나 일반법보다 우선?)
(4.세법:돈내면 효력 발생? )
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소유권의 취득 여부
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https://terms.naver.com/entry.nhn?docId=5568269&cid=60366&categoryId=60367
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등기 란?
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자기것이란걸 공시하는거에요 (그러니 합법적으로 다알게 되는거)
이것에 관련된거는 "공시법"의 기본적인걸 또 알아야 하는데 ;;;;;;
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공시 란?
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말그대로 사람들이 알수있게 알리는거
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[2018] 2차 부동산공시법 기본이론 (배상용 전임교수)
1강 공시제도의 특징 (01/04)
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책 30p
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ㅇ.공간 구축 관리등에관한 법률 <- (안에서 지적과 관련된 법률)... 너무 길어서 지적법으로 부르는거..
<- 부동산을 공시하는 법.. (시험에는 이거만 하는거)
지적법은 = 토지만 공시 하는거...
부동산은 = 토지와 건물 등기부에 기록 하는법
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소재.지번.지목.면적
(토지) <일치> ㅡ 사실관계 대방동 19 (전) 330제곱 : 국토교통부 -> 위임 -> 지적소관청
*.부동산 공시법 ㅇ 지 적 법 : 대장 ㅡ ㅣ
(토지/건물)정보 ㅡ 권리관계: 김갑동 소유권(자)
"등기촉탁"으로 (등기부의 사실관계 해소하기 위한거)
비교(지적법/등기법)
소재.지번.지목.면적
ㅡ 대방동 19 (전) 330제곱 등기 : 법원 (관할 등기소 ~ 등기관)
ㅣ
ㅇ부동산 등기법 :등기부 ㅡㅡㅣ (전)
(토지.건물) ㅡ 권리관계:소유권(자)
"등기부" (대장의 권리관계 해소하기 위한거)
1.지적제도 (대장) - 사실관계는 (등기촉탁)
2.등기제도 (등기부) - 권리관계는 (소유권변경의 통지)
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ㅡㅡㅡ
설명
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위에 내용보시면 지적법의 "대장"과 부동산 등기법의 "등기부"의 서류가 일치해야되는데
하나만 일치하면 안된다는 내용이에요 .......
그래서 "대장"에서 -> 등기부와 일치시키는 과정이 (등기촉탁이라 하고)
"등기부"에서 -> 대장으로 일치시키는 과정이 (권리관계) 라고 하는거...
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뉴스 내용과 상관 없이 부동산 강의 했던 요약
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1.주인이 전세권설정(물권) 안해줌
2.그럼 임대차(채권)이 하는거
3.그런데 임대차는 임차인을 보호 못해줌. 전세권(물권)이 우선
4.그래서 임차인 보호할려고 "주택 임대차 보호법"이 생긴거
5.주택임대차는 채권만 가능 -> 무조건 2년 살수 있음...
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임대차 란?
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법률 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고,
상대편은 이에 대하여 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약
전세권 설정 안해주는 이유는 간단해요 나중에 여러가지 복합적 문제가 생기고
결국 은행 담보나 이런 대출 받을때 값어치가 하락해서 제대로 돈을 못 빌리니까..
그래서 임차인을 보호할려고 "주택임대차보호법"이 생겨난거....
(과거 우리 70 ~ 80년도때 집주인이 나가라하면 나가야 하는 이유가 그거네요 ...
그래서 그당시 서럽다.. 엉엉 하면서 중개사법 임선정 교수님이 얘기해줬어요ㅠㅠ).....
(그래서 사람들이 그 당시에 박정희/전두환 욕했구나?? <- 정치 얘기가 아니라 그냥 한소리에요)
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전세권 vs 용익물권 vs 물권
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전세권 이란?
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사용 수익할 물권으로 용익물권이라 불러요 ...
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용익물권이란?
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타인의 토지 또는 건물을 일정한 목적을 위하여 사용 ·수익할 수 있는 물권
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전세권 = 용익물권
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그러니 전세권 설정이되어 있으면 물권이 우선시 하고
물권중에서도 사용권이 높은 물권이 더 우선시 하게되는거
집주인은 전세권 설정이 만료되면 "전세권 말소"와 "전세금"을 돌려줘야하죠
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전세권 설정전인 상태에서 은행에 담보대출을 받으면 어느정도 빌릴수 있지만
전세권이 설정되어서 값어치가 하락한 집은 은행에서 담보대출 안해준다는 얘기...
무엇보다 사용수익의 제한과 ..... 전세권 설정되어 있으면 매매도 잘안되죠
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그래서 결론은 전세권 설정등기를 안해주게되는거
전세권 설정등기도 혼자가서 못하고요 ...
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그럼 남의집에서 못사나? 아니요! "임대차" 해서 채권법상 약정채권상태라 우선변제권이 없고....
임차인들이 임대차 보증금을 못받아서 생겨난게 "주택임대차 보호법" (핵심적 내용이 이거죠?)
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나머지는 어려워서 여기까지
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오늘 글쓴건 전세 관련된거지만 "상가임대차 보호"도 간단하게....
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단지 상가 건물 임대차 보호법은 그 등기를 하지 않고 건물 인도받은후
사업자등록 했다면 다음날부터 제3자에게 대항력 주장가능..
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우선변제권에도 두가지가 있어요
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우선변제권 / 최우선변제권...
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[2018] 2차 중개사법령 및 실무 기본이론 (임선정 전임교수)
30강 4.주택임대차 보호법 (1) 상가건물 임대차 보호법 (02/27)
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주택임대차 -> 채권일때만 보호
*.보호법
1)기간 -> 2년 <- 이게 뭐냐면 (임대차 기간이 무조건 2년이에요 ..
그런데 현실에서는 1년만하다 집주인이 비워달라하면 매너상 임차인이 비워주는거....
2)보증굼 -> ?
기초 -> 기본 (최우선 면제)
A
↗↖
ㅣ ㅣ -> 1)저당권 1억 -> 1억 ㅣ1억
ㅡㅡ ㅣ
2억 -> 2) B전세 1억 -> 3400 ㅣ3400 -> 6600
ㅣ
3)저당권 7000 -> 6600 ㅣ ㅇ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ *27회 시험 문제였음
최우선변제권 ㅣ우선변제권
↓ ㅣ ↓ -> 주 -> 주 -> 확정
주택인도 + 주민등록 ㅣ 확정 (전입) ㅣ
(전입) ㅣ ↓ ㅡㅡㅡㅡㅡㅡ ㅡㅡ
↓ ㅣ 즉시 7.7 7.5 -> 7.7 x .6 7 8
다음날 ㅣ ↓
↓ ㅣ 후선위보다 우선 ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
선순위보다 우선 ㅣ (6600)
↓1억 -> 3400 ㅣ
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위 그림 해석:
ㅇ.우선변제권 ?
전입신고 안한상태에서 그냥 확정일자만 받은경우 -> 즉시 -> 후순위보다 우선?
( 확정일자만 받으면 우선변제권이 생기는거)
ㅇ.최우선변제권?
주택인도 + 주민등록(전입신고) -> 다음날 -> 선순위보다 우선?
(주택인도와 주민등록(전입신고)까지 하면 다음날 대항력이 생기니 최우선 변제가 되는거)
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ㅡㅡㅡㅡㅡ
다시 설명
ㅡㅡㅡㅡㅡ
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
[2018] 2차 중개사법령 및 실무 기초이론 (임선정 전임교수)
20강 주임법, 상임법 (12/19)
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*주택
A
↗ ↖ -> 갑 1억 보증금
ㅣ1/3주택 ㅣ (확정일자만 받으면 1300만원 더 받을수 있다 후순위보다 우선순위라서)
ㅡㅡㅡㅡㅡ 확정일자 xㅣ확정일자 ㅇ
ㅣ상가 ㅣ ㅡ 1) 저당권 5000 -> 2) 5000 ㅣ2)5000
ㅣ2/3 ㅣ->ㅣ ㅣ1)3000 + 알파 -> 3)1300
ㅡㅡㅡㅡㅡ ㅡ 2) B 전세 5000 -> 1) 3700 ㅣ
B ㅣ ㅣ
ㅡ 3) 저당권 5000 -> 3) 1300 ㅣ
(특별법)
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최우선변제권 ㅣ 우선변제권
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
주택인도+주민등록 ㅣ-> 확정일자
(동사무소) ㅣ ㅣ
↓ ㅣ ↓
다음날(익일) ㅣ 즉시
↓ ㅣ ↓
선순위보다 우선 ㅣ 후순위보다 우선
(세율1.1억->3700만원) ㅣ
ㅣ 전세 (2.5억)
선순위 -> 최우선 면제권은
후순위 -> 우선변재는 후순위
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우선면제권 - 후순위 / 임대차 계약서상에 확정일자 -
임차인은 민사집행법에 의한 경매 국세 공매시에 임차 평가대상에서 후순위
최우선면제권 - 선순위 /임대차 계약서상 주택인도_주민등록 -> 다음날 -> 선순위보다 우선
권리자 기타 채권에서 보호받을 권리가 있다.
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ㅡㅡ
팁
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예1) 전세들어갈때 주의
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집이 1억짜리인데 저당권이 7000만원인 세입자로 들어가면 안된다.
후순으로 들어가면 안된다라는 얘기 ... 경매에 넘어가서 돈 못받는 사람많다
"등기"를 왜 보는지 이유가 그거죠... ... 이빠이 (돈을 최대한 은행에 빌리고 집을 저당잡은거) 뽑아먹은집 그러니 배당 끝..
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예 2) 이건 경매시 팁
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집이나 경매시 조시해야되는거도 있어요
예를들어 집이 2억인데 등기부를 보니까... 전세권자가 1억짜리 전세가 있다면
그 집의 실제 현시세가인 2억에 사는게 아니라..... 1억 +1억 = 2억이되니
전세권자를 내보내고 2억에 사던가 아니면 전세권자 끼고 1억에 사야하는거...
이거도 조시해야되는거...
(하지만 전세있는 집은 안사는게 좋다라고 하더라구요 ?? 분쟁이 좀 있을수 있다네??)
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경매 / 공매 는 넘어가자 너무 길당... 글 쓰느라 쓰러질듯..
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경매 란?
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사겠다는 사람이 2명 이상일 때 값을 제일 많이 부르는 사람에게 파는 제도
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공매 란?
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공매는 두 종류가 존재
1)하나는 민사상의 강제집행으로 그 목적물을 환가처분 하는 방법인데 전형적인 것이 경매(競賣)이며,
2)다른 하나는 국세체납 처분절차의 최종단계로서 압류재산을 강제적으로 환가처분 하는 것이다
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