아래 내용은 뭘 적은지 모르겠네 ;;;
다음에 다시 적어야 할ㄷ스
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근데 그거 아세요? 부동산 "깡통 전세"라고 들어보셨나요? 등기부 등본에 안나타나는 권리관계도 있어요(유치권, 법정지상권, 숨어 있는 대항력 있는) | 예전 포스팅/2020 나의 이야기
멀라머가 2020. 3. 6. 05:31
http://blog.daum.net/choclub/25845
아니 저도 이번에 첨 알았는데
이런 구조적 불합리한걸 왜 안고치는거죠??
부동산 전세 관련 문제를 보았어요
근저당과 대항력이 동시에 그날 적용되면
근저당이 우선하게되거든요?
그럼 집이 저당잡히게 되요 ..
그럼 같은날 집주인이 몰래 집 근저당 늦게 잡아도 ..
임대차 들어오는 사람은 대항력이 다음날 새벽 12시 이니 불리한거죠 .
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첫번째 문제는 "깡통 전세" 라는거
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깡통 전세란?
집주인이 은행 대출금 이자를 계속 연체하면서 집이 경매에 넘어가 버렸기 때문에 우선순위에따라 '일반 주택이나 아파트에 전세로 들어간 사람이 전세보증금을 날릴 처지나 조금밖에 못받는 경우'를 말한다...
순위는 누구한테 돈을 빌리고 우선순위로 들어갔냐에 따라 달라요.예를 들어) 1순위 은행2순위 전세권자3순위 전세권자... 이런식..
여기관련된 내용도 워낙 많아서 생략....
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이게 무슨 소리냐면..
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집주인이나 그 등기되어 있는 집의 대출이나 담보가 잡혀 있으면
나중에 그 순위에 따라서 전세자가 들어올수 있거든요 ...
그렇다보니 나중에 집주인이 대출한 돈을 못갚으면 집을 강제로 팔게되죠..
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문제는 그렇게 순위가 나누어지게 되면
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나중에 1순위부터 시작해서 ~ 2순위 3순위도 자기가 받을 돈을 제대로 못받는다는거죠..
그러니 이게 사회적 심각한 문제인데.. 국가에서 고치지 않더라구요?
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자기 돈(전세금) 다내고 전세집 계약해서 들어 갔는데
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나중에 우선순위 때문에
전세금을 돌려받지 못한다면??? 이게 말이 되나요??
전세는 말그대로 자기돈을 맡겨놓고 사는건데 ....
당연 집주인이 아니라서 그 지역 집값 시세에 영향을 받을수가 없을텐데요??
전세금 내고들어간 사람은 그 땅값이나 집값이나 시세에 관계없는데???
집주인이 대출내서 빌려놓은걸 왜 전세자까지 부담을 떠얹게 하는거죠???
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집주인이 은행대출해서 나중에 전세금을 줄수 없는 상황인데도
전세를 또 받더라구요???
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그러면 전세금 낸사람은 자기돈 다 못받고..
집주인은 대출금 안값고 도망가버리니까.....
그 집이 경매에 나오고... 우선순위 때문에 1순위 2순위..이렇게 순위에 따라 배당되니
나중에 전세 드간 사람은 돈도못받고..
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이거 설명을 제대로 못하겠네 ㅠㅠ
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전세관련된것이 구조적 문제가 있다라는거....
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아래는 그냥 적어본거
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두번째 문제는 등기부 등본에 나타나지 않는 "권리관계" 내용이 있다는거
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유치권, 법정지상권,
숨어 있는 대항력 있는 임차인... 분묘기지권 같은거?
〔임차권 양도(전 전세 계약)에 의한 임차인〕
현장답사는 꼭 해야된다
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1. 부동산 경매란?
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부동산 경매는 채무자 소유의 부동산을 압류해 환가(처분=낙찰)한 후
그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권을 만족시키는 것을 목적으로 하는
강제 집행절차와 저당권과 질권 등
담보의 실행 등을 위한 경매 절차를 총칭하는 개념이다.
예를 들어,
A가 은행에서 아파트를 담보로 금전을 차용을 했는데
약정한 기간 내에 차용금을 갚지 않으면
은행은 담보로 제공한 아파트를 자력구제(채무자의 재산을 채권자가
임의적으로 처분해 채권을 회수하는 것)를 통해 돈을 돌려받는 것이 아니라
은행은 부동산(아파트)을 담보로 돈을 빌려갔음을 증명하는 서류
(근저당권설정 권리증)를 증명자료로 법원에 제출해 경매 신청을 하게 된다.
그 후 법원은 가장 높은 금액으로 집을 사겠다는 사람에게 그 부동산을 넘기고
그 매각대금으로 은행을 포함하여 채권자들에게 배당을 해주게 된다.
채무자가 돈빌려서 못갚으면 담보잡힌 부동산을
법원이 강제 경매 이용해 판다는 내용
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경매에는 임의경매와 / 강제경매가 있는데..
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임의경매
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임의경매?
채권자는 빌려준 돈을 받기위해
돈을 갚지 못했을 경우에 담보로 제공한 부동산을 처분해
차용한 돈을 충당해도 좋다는 합의가
채무자인 A와 채권자인 은행 사이에 이루어졌음을 의미한다.
담보권(근저당권)을 경매 신청해 채권 회수
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강제경매
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강제경매?
돈만 빌려줘서 못받으면 법원에 민사소송으로 판결문(집행권원) 받아
그 판결문으로 A소유의 부동산 경매신청
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7. 부동산 경매의 장단점
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나. 단점
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1) 확인하기 힘든 권리가 있으면 위험하다.
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부동산 등기부 등본 만으로 확인이 어려운 권리관계,
예를 들어
담보가등기인지 소유권 이전 청구권보전가등기인지 여부와
부동산등기부등본에 나타나지 않은
유치권, 법정지상권,
숨어 있는 대항력 있는 임차인
〔임차권 양도(전 전세 계약)에 의한 임차인〕등은
권리분석이 쉽지 않다.
그러다 보니 권리분석을 잘못했을 경우에는 큰 손실을 입게 된다.
특히 유치권은 신고서류자체를 공개하지 않아서
물건에 따라서는 큰 위험이 있을 수 있다.
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2) 매각 부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도가 지연될 수 있다.
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매각 후 매각 대금의 10~20%를 납부했다 하더라도
세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면
보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요돼 소유권 취득이 지연된다.
또 명도 대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아
법적인 힘을 빌려(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는
더욱 많은 시간이 필요하게 돼 경제적ㆍ시간적 손실을 얻게 된다.
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3) 대금을 일시 납부해야 한다.
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매각대금은 입찰시 통상 10%의 보증금을 내고
약 1개월 이내 지정기일까지 일시납을 해야 하므로
매각 잔금에 대한 부담감이 크다.
물론 경락잔금 등을 활용하면 일시납에 대한 잔금부담에서 벗어날 수도 있다.
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4) 매각 부동산 취득에 일부 변수가 있다.
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매각 목적 부동산과 관련한 이해관계인의 이의제기로 소유권 취득이 늦어질 수 있다.
대금납부 전에 채무변제가 이루어지면 경매 자체가 취소될 수 있는 등 소유권 취득이
확정적이지 못하다.
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5) 취득시 세금의 부담이 크다.
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일반 매매인 경우는 합의와 조정으로 과세표준이 낮게 잡힐 수 있다.
그러나 경매에서는 경매 매각허가결정가액 자체가 과세표준이 되므로
세금 부담이 비교적 크다.
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